Когато едно жилище се отдава под наем, наемателите могат да останат в него до 5 години без необходимост от подновяване на договора. През този период хазяинът няма право да си върне имота, освен в някои изключения.
Законът за градските наеми (LAU) защитава наемателя по време на минималния срок на договора и силно ограничава случаите, в които собственикът може да прекрати наема предсрочно.
Самото Министерство на жилищната политика на Испания уточнява на своя сайт, че собственикът НЕ може да си върне жилището преди края на договора, освен в определени случаи, предвидени от закона.
Според правителството, когато наемодателят е физическо лице, той може да си върне имота само след изтичането на първата година от договора и единствено ако има нужда от жилището:
- за лично ползване;
- за родители или деца;
- или за съпруг/съпруга.
Освен това тази възможност трябва изрично да бъде записана в договора за наем. Собственикът е длъжен също така да уведоми наемателя поне 2 месеца предварително.
Това е уредено в член 9.3 от Закона за градските наеми, който позволява връщането на жилището „за постоянно обитаване от самия собственик, негови роднини от първа степен по кръвна линия или осиновяване, или за неговия/нейния съпруг“.
Законът също така уточнява, че уведомлението трябва да бъде направено „най-малко два месеца предварително“.
Собственикът не може да изгони наемателя само защото иска да продаде жилището
Законът ясно посочва, че хазяинът няма право произволно да си върне имота по време на задължителния минимален срок на наема.
Тоест:
- не може да прекрати договора само защото иска да продаде жилището;
- не може да го даде на друг наемател срещу по-висок наем;
- не може просто да промени предназначението на жилището.
Докато наемателят изпълнява условията по договора, той има право да остане в жилището за минималния срок, предвиден в закона.
Освен това това изключение важи само когато собственикът е физическо лице. Ако имотът принадлежи на фирма или юридическо лице, законът не позволява предсрочно връщане на жилището по тази причина.
Наемателят може да поиска обезщетение, ако собственикът не се нанесе в жилището
Законът предвижда и санкции срещу злоупотреби.
Ако собственикът си върне жилището с аргумент, че му е необходимо за лично ползване, но след това реално не се нанесе в него, наемателят може да предяви претенции.
Член 9.3 от LAU постановява, че ако в срок от 3 месеца след напускането:
- собственикът;
- или неговите близки;
не започнат реално да живеят в жилището, наемателят има право:
- или да се върне обратно в имота;
- или да получи финансова компенсация.
По-конкретно, законът позволява на наемателя:
- да се върне в жилището за нов период до 5 години;
- или да получи обезщетение в размер на един месечен наем за всяка оставаща година от договора.